Калі вы выплачваеце іпатэку ў ЗША і маеце назапашаныя грошы, можна зьменшыць абавязковы штомесячны плацёж без новага крэдыту. Гэта mortgage recast, або пераразьлік іпатэкі. Ён асабліва карысны тым, хто ня хоча страчваць дзейную нізкую стаўку.
Што робіць банк
Спачатку вы дадаткова пагашаеце асноўны доўг (principal). Потым сэрвісэр, кампанія, што прымае іпатэчныя плацяжы, пералічвае рэшту на астатні тэрмін. Працэнтная стаўка і дата заканчэньня пазыкі застаюцца ранейшымі. Сам дадатковы ўнёсак ня зьменшыць абавязковы плацёж аўтаматычна: recast трэба асобна запытаць.
Лічым грошы
Умоўны прыклад: рэшта доўгу $300,000, фіксаваная стаўка 5% гадавых, тэрмін да пагашэньня 240 месяцаў. Месячны плацёж па доўгу і працэнтах: $300,000 × (0.05/12) / [1 − (1 + 0.05/12)^−240] = $1,979.87.
Дадаткова ўносім $50,000. Новая рэшта: $250,000. Пры той жа стаўцы і тэрміне recast зьменшыць плацёж да $1,649.89. Эканомія ў месячным бюджэце: $329.98, або каля $3,960 за 12 месяцаў. Гэта разьлік, а не прапанова банка; падаткі, страхаваньне і камісіі не ўключаныя.
Ніжэйшы плацёж не азначае найменшыя працэнты
Калі пасьля ўнёску $50,000 працягваць плаціць ранейшыя $1,979.87 без recast, доўг будзе пагашаны прыкладна за 180 месяцаў, а працэнты складуць каля $105,605. Калі зрабіць recast і плаціць толькі $1,649.89 усе 240 месяцаў, працэнты складуць каля $145,973. Розьніца каля $40,368. З recast можна таксама добраахвотна плаціць больш, але абавязковы мінімум будзе ніжэйшы.
Умовы сэрвісэраў
Умовы пераразьліку залежаць ад канкрэтнай пазыкі і сэрвісэра. Rocket Mortgage паведамляе пра мінімум $10,000 дадатковага пагашэньня асноўнага доўгу і камісію $250. Перад унясеньнем грошай трэба асобна пацьвердзіць магчымасьць пераразьліку, патрабаваны мінімум і кошт паслугі ў свайго сэрвісэра.
Дзе пастка
Для FHA, VA і USDA recast звычайна недаступны. Даступнасьць іншых пазыкаў залежыць ад сэрвісэра і інвэстара. Escrow на падаткі і страхаваньне можа зьмяніцца незалежна ад recast. Грошы пасьля ўнёску будуць укладзеныя ў дом, а не застануцца на рахунку. Не ахвяруйце рэзэрвам на непрадбачаныя выдаткі дзеля ніжэйшага плацяжу.
Перш чым пералічваць грошы, спытайце сэрвісэра пра eligibility, камісію, спосаб унясеньня сродкаў менавіта ў principal і дату пачатку новага плацяжу. Пакуль ня прыйдзе афіцыйнае пацьверджаньне, плаціце старую суму. Калі хочаце хутчэй закрыць доўг, параўнайце варыянт без recast.
