PMI пры звычайнай іпатэцы часта выглядае як нешта, што «само калісьці зьнікне». Але для многіх уладальнікаў дому галоўная лічба тут не 78%, а 80%. Менавіта на гэтай мяжы можна ўжо прасіць servicer-а спыніць private mortgage insurance, дадатковую плату, якая абараняе крэдытора, а не вас.
CFPB тлумачыць: для многіх conventional mortgages на дом, дзе вы жывяце самі, вы маеце права падаць пісьмовы запыт на скасаваньне PMI у дзень, калі асноўны доўг паводле графіку павінен зьнізіцца да 80% ад original value. Пад original value звычайна разумеецца меншая з дзьвюх велічыняў: цана пакупкі або ацэнка дома на момант куплі. Аўтаматычна ж PMI звычайна спыняецца толькі тады, калі баланс паводле графіку даходзіць да 78% гэтай original value, і толькі калі вы не пратэрмінавалі плацяжы.
Тут і хаваецца практычная розьніца. Калі проста чакаць аўтаматыкі, можна яшчэ доўга плаціць за страхоўку, якая не абараняе ваш дом, ваш даход або вашу сям’ю.
Просты разьлік
Возьмем ілюстрацыйны прыклад: original value дому $300,000, conventional loan пасьля 10% down payment – $270,000, тэрмін 30 гадоў, стаўка 6.5%, а PMI каштуе $150 на месяц. Мяжа для запыту на скасаваньне – гэта $300,000 x 0.80 = $240,000. Аўтаматычная мяжа – $300,000 x 0.78 = $234,000.
Пры гэтых дапушчэньнях амартызацыя даводзіць пазыку да $240,000 прыкладна на 95-м месяцы, а да $234,000 – прыкладна на 109-м. Розьніца – каля 14 месяцаў. Калі PMI каштуе $150 штомесяц, гэта 14 x $150 = $2,100 дадатковых плацяжоў толькі за тое, што чалавек не падаў запыт раней.
Але гэта не азначае, што servicer абавязаны сказаць «так» кожнаму аўтаматычна на 80%. CFPB і Fannie Mae папярэджваюць: звычайна патрэбныя добрая плацежная гісторыя, адсутнасьць junior liens, а часам і пацьверджаньне, што кошт дома не ўпаў ніжэй за original value. Калі ж вы ўжо дасягнулі 20% equity праз рост рынкавай цаны дома, там правілы могуць быць іншымі і залежаць ад investor-а і servicer-а.
Што зрабіць цяпер
Калі вы плаціце PMI, адкрыйце свой PMI disclosure або amortization schedule і знайдзіце дату, калі баланс павінен дайсьці да 80%. Не чакайце, пакуль усё вырашыцца само на 78%. За некалькі месяцаў да гэтай даты папрасіце servicer-а пісьмова пацьвердзіць умовы скасаваньня, ці патрэбная новая ацэнка, і ці няма іншых патрабаваньняў. Гэта агульная інфармацыя, а не індывідуальная фінансавая або юрыдычная парада. Але практычны вывад просты: у conventional mortgage з PMI маўчаньне можа каштаваць сотні або і тысячы даляраў.
