Сярэдняя 30-гадовая fixed-rate mortgage у ЗША на 13 жніўня 2026 году крыху зьнізілася да 6.67%, а 15-гадовая — да 5.96%, піша Freddie Mac. Для чалавека, які глядзіць на дом упершыню, спакуса зразумелая: узяць 30 гадоў, бо monthly payment ніжэйшы. Але цяпер важна лічыць не толькі плацёж, а і кошт гэтага «палягчэньня».
Разьлік на $300,000
Уявім mortgage principal $300,000 і параўнаем толькі principal + interest, без property taxes, homeowners insurance, HOA і maintenance.
Пры 30 гадох і 6.67% месячны плацёж выходзіць каля $1,929.87. За ўвесь тэрмін гэта прыкладна $694,752.41, зь якіх працэнты — $394,752.41.
Пры 15 гадох і 5.96% месячны плацёж выходзіць каля $2,525.09. За ўвесь тэрмін гэта прыкладна $454,516.55, зь якіх працэнты — $154,516.55.
Розьніца простая і непрыемна вялікая. 15-гадовы крэдыт просіць каля $595.22 больш кожны месяц, затое эканоміць каля $240,235.86 працэнтаў за ўвесь тэрмін. Вось дзе банкаўскі маркетынг любіць маўчаць: «даступнейшы» 30-гадовы плацёж часта азначае вельмі дарагую доўгую арэнду грошай.
CFPB нагадвае, што shorter term звычайна дае ніжэйшы total cost, але вышэйшы monthly payment. Гэта ня значыць, што 15 гадоў заўсёды лепш. Калі дадатковыя амаль $600 у месяц пакідаюць вас без аварыйнага запасу, без грошай на рамонт даху або з рызыкай жыць на credit card пасьля першай сур’ёзнай паломкі, таньнейшы па працэнтах варыянт можа быць горшым для рэальнага жыцьця.
Дзе пастка на паперы
Не блытайце principal + interest з поўным payment. CFPB асобна раіць правяраць Loan Estimate: total monthly payment з escrow можа быць значна вышэйшы праз property taxes, homeowners insurance і mortgage insurance. Лендэр таксама можа прапаноўваць points або lender credits. Points — гэта авансавы плацёж за ніжэйшую стаўку; credits — зваротны шлях, калі вам часткова закрываюць closing costs, але часта праз вышэйшую стаўку. Таму параўноўваць трэба не прыгожы загаловак, а некалькі афіцыйных Loan Estimates на адзін і той жа тып крэдыту.
Ёсьць і практычны сярэдні шлях. Калі 15-гадовы payment душыць бюджэт, але 30-гадовы не мае prepayment penalty, можна ўзяць больш доўгі тэрмін дзеля гнуткасьці і пасьля добраахвотна плаціць дадаткова ў тыя месяцы, калі гэта бяспечна. Але гэта працуе толькі тады, калі вы сапраўды будзеце рабіць extra payments, а не проста суцешыце сябе гэтай думкай.
Практычны вывад на сёньня такі: пры цяперашнім рынку 15 гадоў купляюць вам не «толькі крыху меншую стаўку», а вялікую эканомію на працэнтах. 30 гадоў купляюць вам ня танны дом, а больш свабоды ў штомесячным бюджэце. Калі дадатковыя $595.22 ламаюць ваш запас трываласьці, лепш не гуляць у фінансавы гераізм. Але калі бюджэт гэта цягне, розьніца ў поўным кошце ўжо настолькі вялікая, што яе варта лічыць сур’ёзна, а не па рэшткавым прынцыпе.
